Parce que des tulipes

Publié le par Tom

 

On va faire comme dans les plus folles soirées en ville, on va parler immobilier.


Pour vous préparer à ce que va être la lecture de cet article, imaginez un congrès de notaires.

Imaginez la gare d'une petite ville de province où les notaires locaux se sont réunis pour faire le voyage ensemble, jusqu'à la ville du congrès.

Imaginez qu'il est huit heures trente du soir, qu'il pleut des cordes, et que le train a une avarie mécanique qui empêche son départ. Avec une quinzaine de notaires, vous vous apprêtez à attendre que l'avarie soit réparée. Vous ne savez pas combien de temps ça va prendre.

Vous n'avez avec vous qu'un vieux Gala dont vous avez déjà fait les mots croisés et le sudoku, et sur lequel vous avez déjà dessiné toutes les moustaches possibles. L'hôtel est fermé pour causes de congés annuels. Le restaurant est un snack qui ne sert que le midi. Vous n'avez nul autres compagnons qu'une horloge des années 80, et une grappe de notaires en goguette.

Et vous ne le savez pas encore, mais la réparation prendra toute la nuit.

Certains d'entre vous l'ont peut-être remarqué, il plane, sur l'immobilier français, comme un phénomène de bulle.
Il y a quelques années, c'était tabou, de chuchoter à l'oreille d'un agent immobilier (ou d'un futur propriétaire) qu'on était dans une bulle. On se retrouvait facilement blacklisté. On n'était plus invité nulle part. Les magasins refusaient de vous vendre. On n'avait plus le droit de porter des vêtements de couleur, on était condamné à porter du marron. Facebook fermait votre compte sans prévenir (c'était d'ailleurs la seule vraie façon de s'en aller de Facebook).
Mais maintenant, c'est ok, on peut en parler librement, il s'avère que tout le monde le pensait secrètement depuis le début.

Qu'est-ce qu'une bulle ? Une bulle est un phénomène spéculatif d'une durée limitée, pendant lequel le prix d'un objet est artificiellement estimé à la hausse.

La première bulle connue dans notre histoire commence à la fin du XVIe siècle, elle porte sur les bulbes de tulipe en Hollande. C'est vous dire si la bulle, c'est sérieux.
Pour vous la faire courte, les tulipes, avant d'éclore se présentent sous forme de bulbes. Elles viennent de Turquie, on en trouve jusqu'en Inde. Au début, en Hollande, on a pensé que c'était des genres d'oignons mais immangeables (certains ont essayé).

Un type a récupéré un chargement de bulbes, il a compris qu'on faisait pousser des fleurs avec. Les fleurs étaient exotiques et invues (c'est comme inoui mais pour les yeux), ça a fait envie à tout le mondre. Le type a pas voulu vendre ses bulbes. Des petits malins lui en ont piqué dans son jardin et les ont écoulés au marché noir.

Les tulipes étaient rares, elles étaient très chères, elles sont devenues un marqueur social. L'aristocratie  européenne s'est piqué d'honneur d'avoir des tulipes dans son jardin. On a expérimenté des tonnes de tulipes différentes, des croisements originaux, des couleurs chatoyantes. Un peu comme pour une collection de pin's. Les tulipes sont passées de "très chères" à "une fortune" (mes maisons, mes bateaux, et ma femme contre une tulipe). Finalement, les Hollandais ont légiféré sur le statut commercial des bulbes, les définissant comme des denrées (payables comptant) et non des produits d'investissement (on fait crédit).

C'est à peu près à ce moment-là que tout le monde s'est dit : "Eh, en fait, c'est juste des fleurs". Et le prix du bulbe est devenu à peu près ce qu'il vaut aujourd'hui chez Vilmorin.
Ça a duré une trentaine d'années, ça a fait quelques fortunes, et beaucoup de banqueroutes. Sérieusement, la Hollande est passé à un cheveu de la ruine, avec toutes ces conneries.

La bulle, c'est :

- un phénomène de mode, parce que ça joue sur le désir et les représentations du désir

- un phénomène social parce que c'est toujours lié à quelque chose qui s'échange et qui se voit

- un phénomène économique parce que c'est une spéculation à la hausse

- un phénomène marketing parce que ça ne va jamais sans une communication biaisée.

La bulle, vue sous l'angle de la croissance en milieu capitaliste, c'est un micro-phénomène, c'est un shoot de croissance. Plus précisément, c'est la façon dont une société capitaliste utilise au mieux les engouements, c'est-à-dire, les élans de désir. Or le désir, c'est le moteur de la société. Regarder une bulle, c'est regarder le désir en action, et surtout comment notre société traite ce désir, comment elle en tire parti.

Dans le début des 90's, il y a eu une bulle immobilière à Paris, de courte durée, quelques années, dont j'ai tendance à penser qu'elle fut un petit galop d'essai.

La bulle immobilière française nationale commence grosso modo vers 2002. Elle a vraisemblablement atteint son pic entre 2007 et 2010.
Le stade où on en est maintenant, c'est : coincé contre le plafond, et face à la pente. (Ça aurait fait un super titre de film avec Pierre Richard).
La question, c'est comment ça va se négocier à partir de là : très vite et très droit vers le bas, ou en lentes courbes rassurantes.
Je n'ai aucune idée de comment ça va se passer. Si ça vous intéresse, il y a des courbes techniques sur le fonctionnement des bulles immobilières, avec la première baisse, le redoux trompeur (ou bull trap dans le jargon), et puis la reprise de la chute.
Mais enfin, quoi qu'il arrive, comprenez que la bulle est toujours une drogue, et qu'elle ne se termine que par un sevrage. Donc, en gros, ça va forcément piquer un peu.
Il y a évidemment une troisième hypothèse, c'est qu'on thésaurise la montée des prix : c'est-à-dire qu'ils restent stables et élevés, jusqu'à ce que, par le biais des ans, de l'inflation et de la hausse du coût de la vie, les prix redeviennent cohérents et "baissent" par relativité, tout en gardant constamment leur valeur nominale actuelle. En gros, ça prendrait dans les 50 ans. Incidemment, ça signifierait un pouvoir de contention extrêmement fort sur la société.

Mais l'avenir viendra à son heure. (Ceux qui se lèvent tôt doivent juste attendre plus longtemps).

Maintenant, comment ça s'est passé ?

Eh bien, avant ça, il y a les années 90. Des années où on avait pas mal de pognon, en fait. Les débuts de la mondialisation, la délocalisation comme une mode, une industrie des médias en confiance, les débuts d'internet, des années plus "the president got a blowjob" que "the president unleashed a horde of barbarians".

La grosse bulle que tout le monde connaît, c'est la bulle internet. Pour la résumer rapidement : on a investi des tonnes d'argent en pensant que ça serait le super média sur lequel faire de la pub, mais en fait, ça rapportait pas beaucoup de pub tel que c'était conçu à l'époque (ouh là là, c'était bien avant les pubs en flashs qui se glissent en loucedé sur ta page, à l'époque, on expérimentait à peine le pop up), du coup les annonceurs en ont rien eu à battre, et toutes les prévisions sur lesquelles se basaient les investissement se sont effondrées. Ne s'en sont globalement sortis, sur le créneau, que Facebook et Google, qui sont devenus de tels monstres incontournables sur internet qu'en terme de diffusion de pub, c'est un peu comme une chaîne de télé. Mais même ainsi, je soupçonne que si ça reste encore coté à ce point, c'est qu'il y a tellement de sous investis dedans qu'on ne peut pas se permettre de dire que ça ne les vaut pas.

On y retrouve les 4 critères. Phénomène de mode (les ordinateurs sont soudain devenus cools), phénomène social d'échange (ce qui s'échange et se partage sur internet, c'est plus souvent internet lui-même que du contenu), phénomène économique (investissement financier), phénomène marketing (discours "une nouvelle ère commence").

Je passerai sur la bulle financière, parce que la bulle est en fait monnaie courante en Bourse, c'est simplement son ampleur qui attire l'attention des médias, ou bien les conséquences économiques générales. Mais d'une certaine façon, la bulle c'est le mécanisme boursier de base, sauf que comme il y aussi les baissiers en face, le fonctionnement est différent.

Par contre la façon dont la bulle financière a touché l'économie générale, c'est une autre affaire. Quelque part, ça ne vient pas de la finance elle-même, ça vient du dogme de la croissance.

Pourquoi la bulle internet a-t-elle si bien fonctionné ? Parce que tout le monde avait à fond envie d'entrer dans le siècle de la Roussette, pardon, le XXIe siècle. Dans notre imaginaire contemporain, la croissance, la conquête de l'Ouest, le bonheur, le sens de la vie et la guerre des étoiles, tout ça, ça va ensemble. Si on a pas un new something, on déprime.

Or toute grande croissance génère une grande quantité de ressources : humaines et économiques. Il faut toujours trouver un nouveau terrain où utiliser ces ressources, sinon ça fait des guerres.

Fitzgerald dit quelque part qu'il a fallu une incroyable accumulation de richesse à l'Europe pour sacrifier aussi facilement tant de vies et d'argent dans la Première Guerre Mondiale. Et il a foutrement raison. Les sociétés pauvres en hommes ne pratiquent pas facilement la peine de mort : elles ont besoin des bras.

Donc depuis la chute du Mur, on assiste à des bulles régulières, locales ou globales, des shoots de croissance. Et à regarder sur le monde entier, on s'aperçoit qu'il y a en a partout, tout le temps. La crise financière, ça a été la tentative de prendre un shoot avec la Bourse. Mais la Bourse, pour être franc, il vaut mieux pas trop jouer avec, parce que c'est comme un accélérateur de particules : au début, c'est fun et plein de bosons, et l'instant d'après, la Suisse a disparu.

Quels sont les instruments de la prise de shoot de croissance ? On les appelle aujourd'hui des fonds d'investissements.

Dans les années 90, la génération des grand-parents nés dans les années 30 est arrivée à la retraite. A l'époque, on prenait facilement des retraites anticipées. Prenez un papy de base, né au milieu des années 30, dans un milieu pauvre, ouvrier ou paysan, et qui a peut-être eu le bac, mais a parfois commencé à bosser à 16 ans. Je vous jure, il y en a plein, en France. Vous le retrouvez à l'aube des années 2000, il possède sa maison. Mais souvent aussi, une autre maison, parfois un appartement à Paris. Et du liquide confortable à la banque. Et une retraite qui tombe. Et pas de dettes. C'est un cas de figure fréquent, étudiez l'évolution du patrimoine et la trajectoire sociale des grands parents que vous croisez, et prenez en note, parce que c'est un cas unique : un tel enrichissement, pour des gens qui ont juste travaillé, n'ont absolument pas cherché la fortune, ça n'a été possible que dans le contexte des Trente Glorieuses. Vous n'êtes pas prêt de le revoir. Par contre, pensez un instant aux mythes toujours présents dans la société sur la façon dont il suffit d'être dans le système pour s'enrichir, que ça vient naturellement. Ils émanent tous de ce cas de figure générationnel unique : un énorme shoot de croissance industrielle de trois décennies.

Dans les années 90, tout ce liquide à la banque, c'est une manne pour l'investissement. Il y avait une bonne combine, c'était de racheter des appartements pourris, de les retaper avec des aides de l'Etat visant à stimuler la création de logements, et de les revendre sans avoir dépensé. Et je ne sais pas si les moins de trente ans aujourd'hui peuvent imaginer à quel point la France regorgeait d'appart pourris dans les années 90. Paris était plein de clapiers, avec des fenêtres qui fermaient pas, des trous dans les murs, des plomberies au saturnisme, des installations électriques datant de 1940, des parquets pétés, des immeubles insalubres et instables, qu'on soutenait en les traversant d'une armature de poutrelles métalliques qui passaient au milieu du salon.
Beaucoup de retraités ont retapé du vétuste pour s'occuper. Puis c'est devenu un business, et les fonds ont investi dans la promotion immobilière. Ce qui veut dire que ce que papy faisait tout seul sur trois apparts, en dix ans, il pouvait le faire sans bouger, en plaçant son argent, sur cent apparts en deux ans. (En parallèle, il avait de l'argent sur un PEA que la Bourse lui a doublé en dix ans). L'investissement immobilier a été soutenu par l'Etat, dans le cadre d'une politique de réhabilitation du logement.

Ça a pris des sacrées proportions, parce qu'aujourd'hui, il y a deux sortes de villes en France : celle où on trouve encore des "maisons de vieux" qui sont dans le même état qu'il y a 50 ans, et celle où elles ont toutes été remises à neuf, designées comme chez Valérie Damidot, avec le placo isolant qui fait bien et le double vitrage. La maison de vieux, quand vous la trouverez, c'est neuf fois sur dix dans un quartier pourri, c'est-à-dire pauvre, excentré, et près d'une barre de logement sociaux. Et ça, ça s'est fait en dix ans.

Et là-dessus, il y a un moment où ça s'est vraiment emballé. Parce que 11 septembre et stress, parce que chute de l'économie internet, parce qu'entrée frénétique dans l'ère moderne et peur de l'avenir, parce que moyen facile de faire gros de fric en peu de temps, parce qu'abondance de liquidités sur une génération de jeunes retraités, parce que besoin d'un shoot, parce que des tulipes.

Papy, ses maisons et ses apparts, il ne les a pas payés chers. Mais il va soudain les vendre très chers, à une génération précise : celle de ses petits enfants. Une génération qui arrive sur la trentaine dans la fin des années 2000. Une génération qui va s'endetter sur trente, parfois cinquante ans, pour fonder une famille dans le genre d'appart où Papy, tout pauvre qu'il était, il vivait avant de se marier. Oui, hein. Ça fait bizarre de le dire comme ça.

On a ici nos 4 critères :
1) phénomène de mode : soudain c'est devenu la mode de se préoccuper de son logement, témoin les émissions de déco, qu'avant on laissait volontiers aux magazines de chez le coiffeur.
2) phénomène social : primo accédant, secund-accédant, acheter un bien immobilier, c'est entrer dans la danse du siècle, échanger acquérir, partager une place dans le lieu social.
3) phénomène économique : hausse invue (cf supra).
4)phénomène marketing : la valorisation d'une France de propriétaire, acheter son logement est devenu un enjeu important de la vie, au même titre que la femme, le travail, le chien, et les enfants dans le discours publicitaire. Parce qu'avant que ce discours-là ne triomphe, on achetait pour des tonnes de raisons : parce que c'était pratique, parce qu'il y avait quelque chose à vendre dans le coin et que l'occasion faisait le larron, parce qu'on s'installait là pour longtemps, parce que ça ferait un bon endroit pour les vacances, parce qu'on avait un héritage et qu'on savait pas quoi en foutre, parce qu'on gagnait bien sa vie alors autant en mettre dans le logement. Et surtout, on achetait parfois sans se soucier de savoir si on faisait une bonne affaire.

Parce qu'en réalité revendre une maison, un appart, pendant des décennies, ça n'a pas été une mince affaire : on ne savait jamais comment ça allait se passer, ce qu'était la conjoncture, si on allait trouver quelqu'un. Ça pouvait facilement devenir un enfer. Et ça, ça faisait qu'on avait justement pas toujours envie d'acheter si on était pas sûr de rester dans le coin un bout de temps, si on avait pas de très bonnes raisons.

Alors, la bulle immobilière française, elle touche à sa fin, le shoot est terminé. Mais ce qu'il va en rester derrière, c'est un champ de bataille : des gens coincés dans des crédits chers et absurdement longs, pour des biens qui ne valent plus le prix qu'ils sont en train de les payer, et dont ils ne pourront se dégager qu'avec de grosses pertes financières.
La bulle des tulipes, la Hollande, ça lui a coûté la moitié de sa flotte et de son armée.

Mais qu'à cela ne tienne, d'autres bulles attendent, au coin de la rue. Un autre jour on parlera de l'accoutumance aux gros rendements.

Ah oui, un petit détail technique sur l'immobilier. Aujourd'hui, une maison, un appartement est acheté et revendu en moyenne tous les dix ans, mais il fut un temps où c'était tous les vingt ans (une génération, mais maintenant la mobilité sociale a augmenté).
Pour faire simple, un bien immobilier dans la bonne moyenne en terme de situation et de qualité, et dans une conjoncture positive prend généralement en valeur nominale entre 10 et 15000 euros de plus value tous les 5 ans, du fait conjugué de l'inflation, de la croissance et de la hausse du niveau de vie et en fonction de l'entretien, des améliorations. Un logement pas terrible, mal situé, c'est souvent moins. Il y a des biens qui se décotent, aussi. Je veux dire, dans la réalité, hors de la bulle.
Donc si vous voulez savoir combien vaut tel appart, prenez son prix aux alentours de 1997, et ajoutez-lui 15000 euros par lustres écoulés depuis. Otez éventuellement 10% s'il n'y a pas eu d'entretien du logement depuis ou si l'époque est dure.
Voilà, maintenant, vous savez combien ça vaut.




Publié dans Rien sur l'immobilier

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